Lohnt sich eine Firma für Immobilien in Bulgarien?
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Ja, wenn die Immobilie vermietet oder betrieblich genutzt wird. Eine bulgarische Gesellschaft versteuert Mieteinnahmen nach Abzug von Kosten und Abschreibungen mit 10 % Körperschaftsteuer; Gewinne aus einem späteren Verkauf ebenfalls mit 10 %. Beim Kauf fällt eine kommunale Erwerbsteuer von 0,1 bis 3 % an, jährlich eine Grundsteuer von 0,01 bis 0,45 % des steuerlichen Werts. Für reine Eigennutzung ist der private Kauf meist einfacher.
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Privat oder über die Firma?
Die wichtigsten Punkte im Überblick:
| Kriterium | Privat | Über bulgarische Gesellschaft |
|---|---|---|
| Steuer auf Mieteinnahmen | 10 % Einkommensteuer nach Pauschalabzug | 10 % auf Gewinn nach tatsächlichen Kosten |
| Abschreibung | nicht einzeln | ja, als Betriebsausgabe |
| Finanzierungskosten | nicht absetzbar | absetzbar |
| Verkauf | Ausnahmen für Wohnimmobilien möglich | 10 % auf den Gewinn |
| Entnahme der Erträge | direkt | 5 % Dividendensteuer |
| Aufwand | gering | Buchhaltung, Jahresabschluss |
Laufende Steuern auf Immobilien
Unabhängig vom Eigentümer erhebt die Gemeinde eine jährliche Grundsteuer zwischen 0,1 und 4,5 Promille des steuerlichen Werts sowie eine Abfallgebühr, die seit 2026 nach der tatsächlichen Abfallmenge berechnet wird. Beim Kauf fällt einmalig eine Erwerbsteuer von 0,1 bis 3 % an, die der Notar einzieht. Mehr zum Kauf selbst: Kann ich als Deutscher Immobilien in Bulgarien kaufen?
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Wann die Firmenlösung sinnvoll ist
Typische Fälle, in denen sich eine Gesellschaft rechnet:
- Mehrere Objekte oder Ferienwohnungen mit laufender Vermietung.
- Hohe Kosten, Kredite oder Renovierungen, die abgezogen werden sollen.
- Betriebliche Nutzung als Büro, Lager oder Werkstatt.
- Geplanter Erwerb weiterer Objekte aus den Erträgen.
Weiterlesen
Wer Immobilien und andere Beteiligungen bündeln will, findet die Strukturen im Leitfaden Holding in Bulgarien; den Verkauf von Anteilen an Immobiliengesellschaften erklärt Wie wird ein Anteilsverkauf in Bulgarien besteuert?. Grundlagen zur Körperschaftsteuer.
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